Mieten im Visier der Steuerverwaltung

Die als Werbungskosten abgezogenen Mieten im Visier der Steuerverwaltung

„Mieter sollen dem Fiskus bei Kontrolle der Vermieter helfen“, so titelte das Grenz-Echo am 2. Juni 2023. Der Titel fasst die Absicht der Regierung gut zusammen.

Die geplante Neuerung bewirkt eigentlich keine Steuererhöhung oder -senkung. Sie soll der Verwaltung die Arbeit erleichtern und verhindern, dass eine erhebliche Anzahl an Mieteinnahmen nicht korrekt besteuert werden.

Wie werden Mieteinnahmen in Belgien besteuert?

Ein weit verbreitetes Missverständnis besagt, dass Vermietungen an Privatpersonen zu Wohnzwecken steuerfrei seien, da man ja schon den jährlichen Immobiliensteuervorabzug bezahlt habe… Bei Vermietungen zu beruflichen Zwecken müsse man deshalb viel mehr Steuern zahlen und mindestens das Doppelte an Miete verlangen, wolle man keinen finanziellen Schaden erleiden…

In Wirklichkeit wird bei einer Vermietung an Privatpersonen zu Wohnzwecken, das Katastereinkommen als Ausgangpunkt für eine pauschale Ermittlung des zu versteuernden Einkommens genommen. Die erhaltene Miete muss in der Tat nicht gemeldet werden. Das gleiche gilt übrigens auch für eine Zweitwohnung oder ein Ferienhaus für den eigenen Gebrauch. Auch solche Immobilien werden so hoch besteuert, wie eine vermietete Wohnimmobilie.

Ausgehend vom Katastereinkommen wird eine Indexierung vorgenommen (2023 = 2,0915) sowie eine weitere Erhöhung um 40 %. Aus einem nicht-indexierten Katastereinkommen von z.Bsp. 1.000 EUR wird: 1.000 x 2,0915 x 1,40 = 2.928,10 EUR. Dieser Betrag würde dann im Prinzip besteuert.

In folgenden Fällen wird die Mieteinnahme bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens berücksichtigt:

• Der Mieter ist eine juristische Person: d.h. eine Gesellschaft, eine VoG oder eine öffentliche Einrichtung.
• Der Mieter ist eine natürliche Person (ein Selbstständiger oder Freiberufler), der die angemietete Immobilie ganz oder teilweise zu beruflichen Zwecken nutzt.

Die Mieteinnahme wird pauschal um 40 % Kosten gekürzt (allerdings begrenzt das Katastereinkommen diese 40 % häufig mittels einer Formel K.E. x Aufwertungskoeffizient x 2/3 = maximal abziehbare Kosten…)

Dieser Koeffizient beträgt dieses Jahr 5,37.

Wenn in unserem Beispiel die Immobilie mit einem Katastereinkommen von 1.000 EUR, eine monatliche Geschäftsmiete von 1.000 EUR erbringen würde, wird das steuerpflichtige Einkommen wie folgt ermittelt:

Dieses Beispiel zeigt, dass das zu versteuernde Einkommen sehr unterschiedlich sein kann, je nachdem, ob die Miete gemeldet werden muss oder nicht.

Die jetzt vorgenommene Gesetzesänderung verlangt ab kommendem Jahr (Steuerjahr 2024, Einkünfte 2023), dass jeder Mieter, der die gezahlte Miete als Kosten in seiner Steuererklärung geltend machen will, seiner Steuererklärung eine standardisierte Anlage beifügen muss, mit präzisen Angaben zur Identität des Vermieters, der genauen Adresse des gemieteten Objekts, der gezahlten Miete und des beruflich genutzten Teils. Die Verwaltung darf den Abzug der Miete verweigern, wenn diese Formalität nicht erfüllt ist.

Wichtig ist noch folgende Anmerkung: wird eine Immobilie vom Mieter nur teilweise beruflich genutzt, d.h. auch teilweise privat nutzt, kann dieser Mieter nur einen Teil der Miete abziehen. Trotzdem muss der Vermieter die gesamte Miete nach dem oben beschriebenen Prinzip versteuern, wenn in einem einregistrierten Mietvertrag der beruflich genutzte Teil nicht festgeschrieben ist…!

Diese Situation kann beim Vermieter böse Überraschungen verursachen.

Einer der sieben Koalitionspartner der VIVALDI-Regierung möchte diese ärgerliche „Falle“ per Gesetz ausschließen. Bleibt abzuwarten, ob seine Bemühungen von Erfolg gekrönt sein werden…

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